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入居者様を探す前に(物件オーナー様向け)

この度は弊社に入居者探しのお声がけを頂き誠にありがとうございます。本ページでは入居者を探す際に、弊社で必要としている情報や、入居探しのポイントについて述べさせていただきたいと思います。日本との商習慣や業態の違いにも触れ、色々と弊社での我儘も記載させて頂いている部分もありますが、何卒ご理解とご協力の程、宜しくお願いいたします。

(1)まずは物件詳細を教えてください。(物件名、家賃、平米数、階数、お部屋番号、内覧方法など)

日本と違い、各お部屋のお写真を1つ1つお客様に送付するという事は行っておりません。特にタイでは、お写真と、実際の写真が異なる事がよく見かける(備品が違う、写真より痛みがあるなど)ため、基本的には希望の建物(物件)のお部屋は写真よりまずは実際のお部屋を見込みのお客様がいる際に見せて頂く事を優先させて頂いております。(*お客様がいない状態で、事前にお部屋を確認させて頂く事はしておりません。)特にタイの物件は、建材が日本に比べ痛みやすいものを使っている事が多い為、より実際のお部屋を見ることを優先したいというご要望が多くなっております。

弊社でまず何より最初に頂きたい情報は、

①物件名(正式名称)
②家賃(希望家賃と下限家賃をいただけますとより助かります)
③平米数
④お部屋の所在階数
⑤もし複数棟ある建物の場合、どこの建物か?(A棟?B棟?N棟?S棟?など)
⑥お部屋番号(多くの物件は YYY/XXX という表示があります。特にXXXが重要です。複数棟ある物件の場合、YYYも重要になります。)(物件によってはB20XXという表示になっているケースもあります。これはB棟の20階のXX番というお部屋になります。)
⑦内覧方法(基本的には管理事務所に鍵を預けて頂くケースが最も弊社としては助かります。タイでは交通状況が読めず、渋滞が多い、またお客様の時間の都合も都度変更される事が多い為、オーナー様に足を運んで頂く場合、時間通りに行けないという事が非常に多く、ご迷惑をかけてしまいます。可能な限り、現地に鍵を置いておいて頂けますと、お互い気持ちよく関係を続けていきやすいのではないかと感じる事があります。また時間を限定して、現地の方に預ける、メールボックスに鍵を入れておくという方法もあるかと思います。時間を限定すれば、紛失のリスクを減らせるかと思います)
⑧オーナー様のラインアカウント情報(メールではやりとりのスピード感が欠ける、facebookだとメッセージが複数デバイスから読めるメリットがある一方、検索機能があまり充実していない為、弊社での管理が難しいです)。ラインではアカウント名を物件名等の情報に変更することで、素早い検索が可能になります。ただし、ラインアカウントは消えやすい為、メールアドレスと電話番号も教えて頂きますよう何卒宜しくお願いいたします。

(2)ご依頼を受ける形態は、日本的な名称になりますが、基本的には一般媒介でご依頼を受けております。

一般媒介・・・・・・オーナー様がご自身で入居者を探したり、複数社に入居者探しをご依頼する形式
専属専任媒介・・・・仲介会社一社のみで鍵の管理やその他、一切の管理、入居者探しを請け負う事。オーナー様は自身で入居者探しを行わない。
専任媒介・・・・・・仲介会社一社のみで鍵の管理やその他、一切の管理、入居者探しを請け負う事。オーナー様は自身でも入居者を見つけて良い。

それぞれメリット・デメリットがありますが、Googleで検索すれば様々な情報が既に記載されている為、ここでは割愛させて頂きます。弊社で入居者探しのご依頼を頂く場合、基本的には一般媒介でお願いさせて頂いております。

一般媒介以外で請け負う場合、弊社で物件購入の仲介させて頂いた場合と、長期(1年契約)でなく、中期契約(3-9カ月)のお客様を許可頂けるオーナー様のみ、一般媒介以外でのご依頼も受けさせて頂いております。ただし、中期契約も受け付けるとなった場合、基本的には中期契約でも入居者を見込める物件のみ(弊社で問い合わせ母数が多い物件のみ)とさせて頂いております。

 

(3)中期契約可能な物件は、入居者探し前の対応が少し異なります。

一般媒介では基本的に各オーナー様とは契約までお会いしていません。内覧前にお部屋の確認も行っておりません。内覧時に初めてお部屋を見させて頂く事になります。契約までは、ラインやメール・電話でのやりとりのみ(言った、言わなかったのトラブル回避の為、基本的には全てテキストでのやりとりをお願いさせて頂いております)で、契約時に初めてお会いする事が多くなっております。もちろん全てのオーナー様にお会いして、様々な交流を続けていきたいのですが、現在バンコクでは毎年、数万のお部屋が増えており、一人一人のオーナー様とお会いしていては、売上を上げる事ができず、事業自体を続けていく事が難しくなってしまうかもしれません。契約の1件1件の積み重ねが、よりよいオーナー様や入居者様へのサービスの充実へと繋がっていくと思っております。

中期契約可能な物件(専属専任媒介や専任媒介を受けられる物件)は、長期契約と異なり、入居前にタオルや、コップ・調理器具類、ベットシーツなど、すぐ入居しても問題にならない備品を全て揃える必要があります。その為、事前にそれらの備品等の確認や、お部屋の写真を撮りにいく必要があります。

(4)内覧時のポイント

お客様の内覧の際には必ずお部屋の掃除が完了しており、お部屋の備品類が綺麗に整っている事が非常に重要になります。プロの業者を呼び、完璧にピカピカにしてください。とは言いません。メイドの掃除で十分かと思います。もし、内覧時にお部屋が散乱してしまっている場合、非常に成約率が下がってしまうと見ています。また多くの契約書には、契約満期前の1か月に関しては、入居者様が内覧の協力をするべき。という文言が記載されています。できるだけ空室率を下げ、オーナー様に入るお金を増やせれば、より次の入居者様へよりよりサービスをして頂けると信じています。1-3か月空室になってしまう事はいくらでもあります。なにより空室の状態を回避し、より早く入居者を見つける事が、最終的にはオーナー様に入るお金が多くなるケースが多い。とバンコクでは感じております。

(5)駐車場の取り扱いについて

各物件毎に駐車場の取り扱い方法がかなり異なります。駐車場を利用する際の手順や、借りたあとの駐車のポイントなども、契約後に教えて頂けますと幸いです。

(6)弊社で販売仲介していない場合のお部屋に関して、入居者がいない間の管理について

弊社でお部屋の販売仲介をしていない場合、基本的には入居者がいない間のお部屋の管理は行っておりません。行う場合もありますが、都度手数料をお願いさせて頂く事になります。また基本的にタイ口座からタイ口座への送金をお願いいたします。どうしても難しい場合、日本の口座に振り込み頂き、タイで支払い代行を行いますが、現在はアユタヤ銀行でネット口座も開く事ができる為、ネットバンクの開設をお願いいたします。弊社で専属専任媒介をご依頼を検討頂ける場合、別途ご相談宜しくお願い致します。

(7)簡易的ではありますが、最後に(日本との比較も含めて)

日本では、専属選任や、専属専任媒介を頂いて、入居者の有無に関わらず、月々の管理手数料を頂く事も多いです。しかしタイでは日本と違い、そういった管理手数料を頂く商習慣がなく、お部屋探しをしている方から手数料を頂く事も習慣としてありません。よって1件あたりの売り上げ比率が日本に比べて非常に低くなっています。さらに日本よりも一人のお客様に見せなければいけない物件の件数が多い(日本の場合、エリア毎の情報が豊富だが、タイでは初めて来る方が多く、とりあえず沢山の物件やエリアで物件を見たい方が多い)為、内覧前の業務(空室調査等)も日本に比べ非常に多くなります。また内覧後もお部屋や建物のトラブルが多く、入居者様へのサポートも多い(例えば日本ではネットの事は、皆様自身でネット業者に問い合わせしますが、タイでは多くの方が言語の問題で、直接業者に連絡せず、外部業者の仲介業者に依頼してしまう)為、入居後も、入居者様へのサポートや、お部屋の保全・状態維持に費やす時間が多く必要となってしまいます。日本では入居者様が直接業者に連絡することが多い為、仲介業者の業務時間は0です。もし仲介業者に連絡頂いた場合、①まずお客様から仲介業者に連絡する、②仲介業者が問題(問い合わせ先の)業者に連絡する、③その内容を仲介業者がお客様に連絡する。この①、②、③の連絡を1件の問題につき何度もやりとりする必要があります。しかも問題は24時間報告が入ります。日本とは比べられないほど、圧倒的に業務量が多くなります。

結果として、タイでは多くの仲介業者が、あまり面倒事が少ないお部屋・建物や、仲介業者の業務に対して多くの理解をしてくれるオーナー様のお部屋を優先して紹介せざるを得ないケースがあります。弊社でもオーナー様へ事前の説明が少ない状態で、入居者探しの仕事をお請けして、後々トラブルとなってしまわない為にも、まずはこちらのページを記載させて頂きます。入居者探しはご縁が何より必要となってしまうかと思います。今年は弊社でご縁がなくても、来年はあるかもしれません。連絡を頂いてすぐ入居者を見つけてしまうかもしれません。弊社に問い合わせ頂くお客様が求めるお部屋の希望条件は、多種多様で、ある程度の偏り(人気物件)はあっても、皆様本当に様々なお部屋と巡り合い、その時空いているお部屋次第で、成約物件は本当に多種多様となります。ぜひこちらをご覧頂いているオーナー様とも、継続してお付き合いをさせて頂く事を願っております。

今後とも末永いお付き合いをどうか宜しくお願いいたします。